ΣτΕ – Εμπορικό τρίγωνο Αθήνας: Από το ΚΑΣ όλες οι άδειες δόμησης – Τι ισχύει για τα ξενοδοχεία

 

Το πως η Αθήνα μπορεί να ακολουθήσει την αρχιτεκτονική των σύγχρονων πόλεων, που γεμίζουν με ουρανοξύστες (Ντουμπάι), είναι ένα ερώτημα που εγείρει πλήθος αντιδράσεων.  Πριν από λίγους μήνες δε, έγινε χαμός με το ξενοδοχείο της Coco – Mat στου Μακρυγιάννη, οπού το κτήριο υπερβαίνει το ύψος της οικοδομικής άδειας, με αποτέλεσμα να εμποδίζει την ορατότητα των υπολοίπων κτηρίων προς το μνημείο της Ακρόπολής.

Ωστόσο αυτή τη φορά το ΣΤΕ δικαίωσε έναν ιδιοκτήτη διαμερίσματος σε πολυκατοικία επί της οδού Αιόλου, ο οποίος αναζήτησε νομική βοήθεια όταν γειτονικό του κτίριο γραφείων μετατράπηκε σε ξενοδοχείο και η πρόχειρη κατασκευή που υπήρχε στο δώμα σε roof garden.

Eτσι ο πολίτης όχι μόνο έχασε τη θέα που είχε το σπίτι του στην Ακρόπολη, αλλά βρέθηκε με ένα υποψήφιο μπαρ ξενοδοχείου στο ύψος του σπιτιού του, όπως γράφει η Kathimerini.gr.

Πρόκειται για ένα κτήριο, παλαιότερο του 1955, το οποίο κατασκευάστηκε για να στεγάσει γραφεία, ενώ πλέον εμπίπτει σε πολλές πολεοδομικές παρανομίες. Στο εσωτερικό, τα γραφεία σε όλους τους ορόφους είχαν (χωρίς άδεια) καταργηθεί ώστε να δημιουργηθούν ενιαίοι επαγγελματικοί χώροι. Τα μπαλκόνια στον 4ο και 5ο όροφο είχαν κλειστεί. Ο ανελκυστήρας είχε κατασκευαστεί στη θέση του φωταγωγού.

Παράλληλα το δώμα στον 6ο όροφο επεκτάθηκε και από πάνω του χτίστηκε νέο δώμα, με αποτέλεσμα το κτήριο να έχει ύψος 24,5 μέτρα, έναντι 15 μέτρων που είναι το μέγιστο επιτρεπόμενο σήμερα στο εμπορικό τρίγωνο.

Ωστόσο το 2018 νομιμοποιήθηκαν οι παρανομίες και δύο χρόνια αργότερα, η Υπηρεσία Δόμησης Δήμου Αθηναίων εξέδωσε οικοδομική άδεια για την αλλαγή χρήσης του κτιρίου από γραφεία σε κατοικία (15 διαμερίσματα).

Το καλοκαίρι του ίδιου έτους, όταν ξεκίνησαν οι σχετικές εργασίες ο προσφυγών πολίτης κατάλαβε πως κάτι δεν συνάδει με τα πολεοδομικά σχέδια και προσέφυγε στην πολεοδομία. Η υπηρεσία πραγματοποίησε αυτοψία, διαπιστώνοντας δύο παρανομίες (σε σχέση με την οικοδομική άδεια του 2020):

1. την επέκταση της πλάκας του 5ου και 6ου ορόφου
2. την κατασκευή πλάκας στο δώμα.

Η πολεοδομία διέταξε την παύση των εργασιών και οι ιδιοκτήτες κατέθεσαν αίτηση αναθεώρησης της άδειας. Στην αναθεώρηση, τον Σεπτέμβριο του 2021, το κτίριο γραφείων θα μετατρεπόταν όχι σε κατοικίες, αλλά σε ξενοδοχείο και το δώμα σε roof garden.

Όλα τα παραπάνω εξώθησαν τον προσφυγών πολίτη στο ΣτΕ.

Η απόφαση του ΣτΕ

Το Συμβούλιο της Επικρατείας αποφάσισε πως όλες οι οικοδομικές άδειες και εντός του εμπορικού τριγώνου θα πρέπει να ελέγχονται από το ΚΑΣ τόσο ως προς τα ύψη όσο και ως προς τη δημιουργία νέων ξενοδοχείων. Με τον τρόπο αυτό το ΣτΕ υποδεικνύει για πρώτη φορά την ανάγκη ανάσχεσης της τουριστικοποίησης του κέντρου.

Παράλληλα επαναφέρει το θέμα των ανώτατων υψών κατά ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός) από μια άλλη οπτική, καθώς στο κτίριο που αφορά η απόφαση δόθηκε το «μπόνους» πάνω από παράνομο όροφο, σημάδι του πολεοδομικού «μπάχαλου» που έχουν προκαλέσει οι νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων και η άνευ λοιπών προϋποθέσεων παραχώρηση του μπόνους του οικοδομικού κανονισμού.

Αλλάζει η διαδικασία

• Το ΣτΕ ζητάει κάθε οικοδομική άδεια εντός του εμπορικού τριγώνου να έχει τη θετική γνωμοδότηση του ΚΑΣ (και σχετική απόφαση του υπουργού Πολιτισμού), όπως όρισε προ διετίας για την περιοχή του Μακρυγιάννη.

Oπως αναφέρει η απόφαση, σύμφωνα με τον αρχαιολογικό νόμο, «στους ενεργούς οικισμούς που αποτελούν αρχαιολογικούς χώρους απαγορεύονται επεμβάσεις ή χρήσεις οι οποίες είναι δυνατόν να επιφέρουν αμέσως ή εμμέσως καταστροφή, βλάβη ή αλλοίωση του χαρακτήρα και του πολεοδομικού ιστού».

Επομένως το υπουργείο Πολιτισμού θα έπρεπε να έχει αξιολογήσει την άδεια, «χωρίς να δεσμεύεται από τους όρους δόμησης και τις χρήσεις που καθορίζονται από γενικές ή ειδικές διατάξεις» (στην περιοχή επιτρέπονται τα ξενοδοχεία), κάνοντας ρητή αναφορά στην ανάγκη ελέγχου όχι μόνο της οικοδομικής δραστηριότητας αλλά «και της λειτουργίας εμπορικών επιχειρήσεων, όπως οι τουριστικές επιχειρήσεις πλησίον αρχαίων μνημείων ή αρχαιολογικών χώρων Παγκόσμιας Πολιτιστικής Κληρονομιάς όπως η Ακρόπολη». Τέλος, σημειώνει ότι η υπηρεσία του ΥΠΠΟ που γνωμοδότησε «δεν προέβη σε αξιολόγηση της τουριστικής χρήσης πέριξ της Ακρόπολης».

• Επίσης, το ΣτΕ υποδεικνύει εμμέσως πλην σαφώς και το ζήτημα της χρήσης του μπόνους του ΝΟΚ. Η απόφαση αναφέρεται σε «αυθαιρέτως δημιουργηθείσα και εκ των υστέρων τακτοποιηθείσα ανώτατη στάθμη του κτιρίου, η οποία ξεπερνά ήδη κατά πολύ το σήμερα ισχύον ανώτατο ύψος των οικοδομών στην περιοχή». Ετσι, ουσιαστικά το ΣτΕ υποδεικνύει το πολεοδομικό «μπάχαλο», καθώς το μπόνους δόθηκε επί ήδη παράνομα υψηλού κτιρίου, αφού… δεν απαγορεύεται.

«Η απόφαση συνιστά τομή στην πρόσφατη νομολογία του ΣτΕ», εκτιμά ο Ανδρέας Παπαπετρόπουλος, δικηγόρος του προσφεύγοντος (ο οποίος χειρίστηκε και την υπόθεση του ξενοδοχείου Coco-Mat στου Μακρυγιάννη). «Για πρώτη φορά γίνεται σαφής αναφορά στην απειλή που συνιστά η ανεξέλεγκτη τουριστική δραστηριότητα στην ίδια τη φυσιογνωμία του εμπορικού τριγώνου των Αθηνών. Ανατίθεται επίσης στο ΚΑΣ η υποχρέωση να καθορίσει και να εξειδικεύσει τις προϋποθέσεις της οικοδομικής δραστηριότητας σε περιοχές που βρίσκονται μεν εκτός του κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου, αλλά γειτνιάζουν με αυτόν. Κατά την άποψή μου, απαιτείται πλέον η παρέμβαση του δήμου, του ΥΠΕΝ, αλλά και της ίδιας της κοινωνίας των πολιτών, προκειμένου να προστατευθεί η κατοικία και οι χρήσεις γης που διατηρούν ακόμη ζωντανή την πολύτιμη αυτή γωνιά της αθηναϊκής γης».